07. August 13

Immobilienversicherung – Entwicklungen nach Einführung des Neuen Versicherungsvertragsrechts

Die Betrachtung soll insbesondere die Investorensicht berücksichtigen. Sie dient damit auch dem Schutz der Hypothekengläubiger.

Immobilienrechtlich relevante Änderungen im Neuen VVG

Quotelungsprinzip: § 28 II VVG sieht vor, dass bei grob fahrlässiger Obliegenheitsverletzung eine automatische Leistungsfreiheit des Versicherers („Alles-oder-Nichts-Prinzip“) nicht mehr eintritt. Ein Leistungskürzungsrecht besteht nur noch „in einem der Schwere des Verschuldens des Versicherungsnehmers entsprechenden Verhältnis“. Dasselbe gilt gem. § 81 II VVG n.F. bei grob fahrlässiger Herbeiführung des Versicherungsfalles.
 
Die aktuelle Rechtsprechung zeigt: Die Versicherer nutzen die Möglichkeit der Quotelung durchaus1, wobei der BGH klargestellt, dass §§ 28 II und 81 II VVG n.F. sogar eine Kürzung „auf Null“ decken2.
 
Die Verletzung vertraglicher Obliegenheiten (Auskunfts-, Mitteilungs-, Anzeige- und Verhaltenspflichten, willkürliche Gefahrerhöhungen) ist nicht neu. Im Tagesgeschäft führt die „Quotelung“ aber zu einer Neubewertung aus Sicht der Versicherungsnehmer. Die Neubewertung entzieht sich allerdings der unmittelbaren Betrachtung der Versicherungsnehmer: Sie wirkt erst im Schadenfall – und dann vielleicht überraschend –.

Spätestens zum Stichtag 01.01.2009 sollten sämtliche Versicherungsverträge auf das Neue VVG umgestellt worden sein. In der Praxis war dies jedoch häufig nicht der Fall. Erfolgte keine Umstellung, so gereicht dies dennoch, insbesondere im Schadenfall, regelmäßig zum Nachteil der Versicherer. Das ergibt sich aus einem Urteil des BGH3. Demnach ist die Sanktionsregelung bei Verletzung vertraglich vereinbarter Obliegenheiten unwirksam, wenn der Versicherer von der Möglichkeit der Vertragsanpassung gemäß Art. 1 Abs. 3 EGVVG keinen Gebrauch gemacht hat. Der Versicherer kann dann trotz grob fahrlässiger Verletzung der vertraglichen Obliegenheit keine Leistungskürzung gem. § 28 Abs. 2 Satz 2 VVG vornehmen, sondern ist zur Leistung verpflichtet.
Unverändert blieb die Regelung, dass der Versicherer bei vorsätzlicher Herbeiführung des Versicherungsfalls leistungsfrei wird (§ 81 I VVG n.F., vormals § 61 VVG a.F.).

Pro Rata Temporis: Von wirtschaftlicher Bedeutung für Verkäufer und Käufer einer Immobilie ist, dass nunmehr bei Kündigung des Versicherungsvertrages nach Veräußerung der versicherten Sache und entsprechender Grundbuchumschreibung die Versicherungsprämie gem. § 96 VVG i.V.m. § 39 I Satz 1 VVG zum Kündigungstag pro rata temporis abgerechnet wird.

Im Vergleich zum § 70 VVG a.F. ist dies eine entscheidende Verbesserung. Nach altem Recht führte eine Kündigung des Käufers mit sofortiger Wirkung dazu, dass gem. § 70 III VVG dem Versicherer gleichwohl die Prämie bis zum Ende der laufenden Versicherungsperiode gebührte. Hierzu später mehr.

Keine Privilegierung des Hypothekengläubigers: Im Rahmen der VVG-Neuordnung hat der Gesetzgeber bewusst die bisher geltende Privilegierung des Hypothekengläubigers gem. § 102 I Satz 1 VVG a.F. ersatzlos fallen gelassen.

Die alte Regelung lautete:
„Ist bei der Gebäudeversicherung der Versicherer wegen des Verhaltens des Versicherungsnehmers von der Verpflichtung zur Leistung frei, so bleibt gleichwohl seine Verpflichtung gegenüber einem Hypothekengläubiger bestehen. …“

Die Informationspflichten des Versicherers gegenüber dem Sicherungsgläubiger gem. §§ 142 – 149 VVG n.F. sind nicht berührt worden (§§ 99 ff VVG a.F.).

Ist der Hypothekengläubiger vor Leistungskürzungen (Quotelung) oder Ausfall der Versicherungsleistung nicht mehr gesetzlich geschützt ist, dann stellt sich die Frage, welche vertragliche Regelung an ihre Stelle treten könnte. Auch hierzu später mehr4.

Professioneller Versicherungsschutz von Immobilien

Bei Vertragsbeginn: Entscheidend ist , die Transaktion sowohl für den Verkäufer als auch den Käufer so abzusichern, dass der Übergang des Deckungsschutzes ohne Nachteile für eine der Parteien abläuft. Hierbei ist selbstverständlich auch das wirtschaftliche Interesse des abgebenden und das Risiko des aufnehmenden Versicherers zu berücksichtigen. Von Vorteil für den Käufer und für die Platzierung des Deckungsschutzes ist, dass wesentliche Risikoinformationen im Rahmen der Due Diligence (Versicherungsort, Nutzung der Immobilie, Wiederherstellungskosten der Immobilie als Grundlage der Versicherungssumme, Mieterträge, etc.) erhoben werden und zur Risikobeurteilung und -platzierung herangezogen werden können.

Für die Gestaltung des Versicherungsschutzes der Immobilie sind in der zeitlichen Abfolge der Transaktion folgende Stichtage von Interesse:

  • Übergang von Nutzen und Lasten (wirtschaftlicher Übergang)
  • Eintragung des Käufers im Grundbuch (rechtlicher Übergang)

Bei einer Veräußerung (Asset Deal) bildet § 95 VVG n.F. die Rechtsgrundlage. Voraussetzung für die Rechtsfolgen gem. § 95 ff VVG ist der Grundbucheintrag des Käufers. Der Übergang von Nutzen und Lasten oder gar der Abschluss des Kaufvertrages sind in diesem Zusammenhang unerheblich.

§ 95 ff VVG sind so ausgelegt, dass durch den Übergang der Gebäudeversicherung auf den neuen Eigentümer das Sacherhaltungsinteresse des Erwerbers geschützt werden soll, „weil er sich aus Zeitmangel oder Unwissenheit für die Zeit unmittelbar nach dem Erwerb noch nicht rechtzeitig Versicherungsschutz verschaffen konnte“5. Unter Privatpersonen mag dies auch heute noch der Fall sein. Bei professionellen Immobilientransaktionen haben die Parteien aber klare Vorstellungen für die Gestaltung des Versicherungsschutzes. Insbesondere bei verbrieften Krediten werden dem Käufer detaillierte Vorschriften gemacht. Werden diese Anforderungen nicht erfüllt, wird die Kreditauszahlung verhindert.

Das Auseinanderfallen des wirtschaftlichen und rechtlichen Übergangs führt dazu, dass Käufer, Verkäufer, Versicherungsvermittler und Versicherer unterschiedliche Interessen über den Fortbestand oder die frühest mögliche Aufhebung und Neuordnung des Versicherungsschutzes entwickeln können.

Motive für das Verhalten der Parteien können sein:

  • dass weder der Verkäufer, der ihn betreuende Makler noch der aktuelle Versicherer die vereinbarten Konditionen (Bedingungswerk und Prämien) eines Rahmenvertrages offen legen wollen;
  • der Käufer ein höheres/anderes Sicherheitsbedürfnis hat als der Verkäufer und höherwertigen Versicherungsschutz (niedrigere Selbsthalte, höhere Entschädigungsgrenzen, umfangreicherer Gefahrenkatalog) bereits zum Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs einkaufen möchte;
  • der Versicherer gut verlaufendes Geschäft in seinen Büchern halten möchte und auf Vertragserfüllung im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen besteht. Das gleiche gilt für den Versicherungsvermittler, welcher bei vorzeitiger Vertragsbeendigung Courtage-Ansprüche einbüßen würde;
  • der besitzende Versicherer schlecht verlaufendes Geschäft schnellstmöglich abgeben möchte;
  • Käufer und Verkäufer die Versicherungsprämien zum Stichtag Übergang von Nutzen und Lasten abrechnen möchten.  
  • Soweit die Gemengelage.


Unabhängig von etwaigen Regelungen des Kaufvertrages ist festzuhalten, dass ohne Zustimmung des Versicherers die Aufhebung des Versicherungsschutzes zum Stichtag „Übergang von Nutzen und Lasten“ NICHT möglich ist. Es wäre ein Vertrag zu Lasten Dritter. Vielmehr gilt § 96 II VVG n.F. Demnach kann sich der Erwerber erst vom Versicherungsvertrag des Voreigentümers lösen, wenn er als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Damit ist festzuhalten, dass ohne Zustimmung des abgebenden Versicherers eine von § 96 I VVG n.F. abweichende Regelung im Kaufvertrag unwirksam ist.

Wenn sich der Versicherer von verlustreichem Geschäft trennen möchte, könnte er einer frühzeitigen Aufhebung zustimmen. Er muss dabei jedoch beachten, dass er sich möglicherweise im Verhältnis zum Versicherungsvermittler schadenersatzpflichtig macht. Auf alle Fälle steht ihm ein Kündigungsrecht im Rahmen des § 96 I VVG n.F. unter Einhaltung einer Frist von einem Monat ab Kenntnis der Veräußerung zu.

Durch Einführung des § 96 II VVG und die Möglichkeit der pro-rata-temporis-Abrechnung des alten Versicherungsschutzes ist es nun bei größeren Transaktionen üblich, dass der bestehende Versicherungsschutz unter Nachweis des neuen Versicherungsschutzes zum Stichtag des Übergangs von Nutzen und Lasten installiert wird. Im Rahmen solcher Programme ist auch sicher gestellt, dass die Mittelverwendung bei Schadenzahlungen zwischen den beiden Stichtagen geregelt ist, Entschädigungsleistungen also ausschließlich für die Wiederherstellung der versicherten Sache verwandt werden. Dies geschieht beispielsweise dadurch, dass Entschädigungsleistungen ausschließlich über Sperrkonten der finanzierenden Bank gezahlt werden. Die Auszahlung erfolgt dann nach Rechnungsstellung der Reparaturleistungen. In einigen Fällen wird eine Abtretung der Entschädigungszahlung zwischen dem Versicherer und dem bauausführenden Unternehmen oder dem Handwerker vereinbart.

Verfügt der Investor über ein eigenes Versicherungsprogramm, so steht der Deckungsumfang der zu versichernden Risiken fest. Eine solche Regelung erleichtert die Eindeckung erheblich, da mit dem Käufer im Vorfeld wichtige Entscheidungen getroffen wurden: Die Wahl des Versicherers (Konsortiums), der Deckungsumfang (Vertragsinhalt, Selbstbehalte, Entschädigungsgrenzen, etc.) und auch die Prämiensätze.

Inherente Kündigungspflicht: Soll der Versicherungsschutz bei einer Transaktion neu geordnet werden, dann muss der Share Deal als Sonderfall (Erwerb von Geschäftsanteilen einer Gesellschaft i.S. von § 453 I BGB) betrachtet werden. Hier werden nur die Unternehmensanteile vom Käufer erworben. Aktiva und Passiva der Objektgesellschaft bleiben unverändert. Aus diesem Grund erfolgt keine Änderung/Eintragung im Grundbuch. Eine Veräußerung der Immobilie als Voraussetzung für eine Kündigung des Versicherungsschutzes durch den Käufer gem. § 96 II VVG liegt somit nicht vor6. Problematisch für den Käufer ist, dass er in den Stand des Versicherungsverhältnisses eintritt, in dem es sich befindet. Sind bis zum Zeitpunkt des Geschäftsanteilserwerbs vertragliche Obliegenheiten verletzt worden, ohne dass dies offensichtlich geworden ist, so können diese zu einem späteren Zeitpunkt zur Kürzung der Entschädigungsleistung führen. Also muss auch bei einem Share Deal der Käufer der Geschäftsanteile ein großes Interesse daran haben, den bestehenden Versicherungsschutz zu kündigen und einen neuen Vertrag abzuschließen (inherente Kündigungspflicht). Nur dann kann er sicher sein, bei Vertragsschluss sämtliche Obliegenheiten erfüllt zu haben.

90-Tage Klausel: Insbesondere bei größeren Portfoliotransaktionen kann es vorkommen, dass einzelne Objekte nicht zum Versicherungsschutz angemeldet werden. Sie werden schlichtweg vergessen. Hätte der Versicherungsnehmer den Versicherungsschutz mittels eines Rahmenvertrages fristgerecht in Kraft gesetzt, dann wäre auch dieses einzelne Objekt eines Portfolios zu den gleichen Konditionen der anderen Objekte versichert worden. Der Rahmenvertrag des Investors sollte für solche Fälle Vorsorge beinhalten. Im Rahmen einer 90-Tage Klausel können derartige Versäumnisse vorläufig behoben werden. Bis zum Ablauf von 90 Tagen sollten dem Investor, der finanzierenden Bank oder auch dem Property- oder Asset-Manager aufgefallen sein, dass ein Objekt nicht zum Versicherungsschutz angemeldet wurde. Nach Ablauf der Frist entfällt der Versicherungsschutz dann rückwirkend.

Versicherte Sache: Ein besonderes Augenmerk sollte der Definition der versicherten Sache gelten. Wenn der Fokus ausschließlich auf dem zu versichernden Gebäude liegt, dann kann diese Betrachtungsweise zu eng sein. In vielen Fällen wird nämlich neben dem Gebäude auch anderes Sachanlagevermögen übertragen. Für die Übertragung des Eigentums ist insofern kein Grundbucheintrag notwendig. Vielmehr reicht hier eine Regelung im Kaufvertrag. Bei solchen Sachen kann es sich z.B. handeln um wertvolle Möbel oder Kunstgegenstände im Eingangsbereich, Sachanlagen für die Gebäudereinigung (Kehrmaschinen, etc.), um Außenanlagen oder Geldautomaten von Parkhäusern. Demnach sollte der Umfang der versicherten Sachen auf das (gesamte) Eigentum des VN ausgedehnt und nicht nur auf das Gebäude beschränkt werden. Grund und Boden des Grundstücks sind regelmäßig vom Versicherungsschutz ausgeschlossen. Zur besonderen Problemstellung der Versicherung von Grund und Boden beachten Sie bitte die nachfolgende Ausarbeitung der FRISCHLEDER Versicherungsmakler GmbH zum Thema: „Erdbeben: Neue Erkenntnisse für den Real Estate Sektor“.

Ein weiterer Sonderfall ergibt sich, wenn neben dem Eigentum des Versicherungsnehmers auch fremdes Eigentum versichert werden soll oder muss. Auch hier ist eine generelle Erweiterung des Deckungsschutzes angezeigt, um allen Eventualitäten vorzubeugen.

Während der Vertragsdauer: Die Überschrift „Im Versicherungsfall hat die Bank das Sagen“ (Immobilien-Zeitung vom 07.05.2009) ist irreführend. Vertragspartner sind Versicherungsnehmer und Versicherer, nicht der Hypothekengläubiger. Das gilt insbesondere im Schadenfall, denn dann realisiert sich das Leistungsversprechen des Versicherers. Leistungsstörungen, welche die Leistungspflicht des Versicherers vollständig oder teilweise gegenüber dem Versicherungsnehmer einschränken, können dann zur Insolvenz der Objektgesellschaft und als Folge dessen zu einem Kreditausfall der Bank führen. Beispiele für Leistungsstörungen verbunden mit dem Verlust des Versicherungsschutzes oder einer Quotelung der Entschädigungsleistung gem. §§ 28 II, 81 II VVG n.F. haben wir oben angeführt.

Salopp könnte man formulieren, dass es zwar schön ist einen Sicherungsschein in der Akte zu haben. Dieser nützt aber im Falle von Leistungskürzungen nichts! Mit Ausnahme von Investmentbankern scheinen wenige Sicherungsgläubiger dieses Risiko vor Augen zu haben. Im Rahmen von Verbriefungen haben sich diese Parteien weitreichende Schutzrechte von den Gebäudeversicherern zusichern lassen. Hierzu wurde zunächst detailliert der Umfang des Versicherungsschutzes definiert (Versicherte Gefahren, SB, Entschädigungsgrenzen, Haftzeiten, etc.). Die im Rahmen von „Hypothekenklauseln“ zugesicherten Rechte gehen so weit, dass nicht nur die üblichen Informationspflichten (Nichtzahlung von Prämien, Kündigung oder Einschränkung des Versicherungsschutzes) vereinbart sind, sondern dass das im Innenverhältnis zwischen VN und VR geltende Recht auf Leistungskürzung nach dem Versicherungsfall (Quotelung oder auch bei vorsätzlicher Herbeiführung des Versicherungsfalls durch den VN) die Leistungspflicht gegenüber dem Hypothekengläubiger nicht einschränkt. Kurz gesagt: Die Investmentbank bekommt immer die volle Entschädigungsleistung. Erfolgt eine Zahlung an den Hypothekengläubiger, muss der Versicherer auf dem Regresswege seine Ansprüche gegenüber dem Versicherungsnehmer geltend machen. Bei einer Objektgesellschaft mit einem EK von € 25.000 und einer teilweise oder ganz zerstörten Immobilie dürfte dies schwierig sein.

Die Leistungspflicht zwischen Versicherer und finanzierender Bank könnte z.B. wie folgt geregelt sein:

„Ist der Versicherer aufgrund eines Verhaltens des Versicherungsnehmers von der Verpflichtung zur Leistung frei, so bleibt gleichwohl seine Verpflichtung zur Leistung gegenüber der finanzierenden Bank (Security Agent) ungekürzt bestehen. Insbesondere bleibt die ungekürzte Leistungspflicht gegenüber der finanzierenden Bank (Security Agent) bestehen in Fällen der vorvertraglichen Anzeigepflichtverletzung, im Fall von Obliegenheitsverletzungen vor und nach dem Versicherungsfall, bei grob fahrlässiger oder vorsätzlicher Herbeiführung des Versicherungsfalls sowie beim Rücktritt des Versicherers vom Versicherungsvertrag oder dessen Anfechtung.“

Weitere Regelungstatbestände können sowohl den Bereich von Gefahrerhöhungen nach Abschluss des Versicherungsvertrages betreffen als auch Informationspflichten zur Prämienzahlung. Letzt genannte konkurrieren dann mit den Regelungen der §§ 142, 143 VVG n.F.

Für Diskussionsstoff sorgt regelmäßig die Frage der Umlegbarkeit von Versicherungsprämien der Gebäudeversicherung. Grundsätzlich muss hier zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien differenziert werden.

Nach § 556 I BGB können die Vertragsparteien eines Wohnraummietvertrages vereinbaren, dass der Mieter die aktuell in § 2 Nr. 13 BetrKV aufgeführten Versicherungskosten trägt. Hierzu zählen namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für Gebäude und Öltank. Der Einschluss der Mietverlustversicherung, die ausschließlich dem Interesse des Vermieters dient, ist hiervon nicht erfasst. Dies gilt auch dann, wenn dieser Einschluss prämienfrei erfolgt, wie in großen Versicherungsprogrammen üblich.

Auf dem Gebiet der Gewerberaummiete können auch Kosten anderer als die in § 2 Nr. 13 BetrKV aufgeführten Versicherungsarten auf den Mieter abgewälzt werden.

Die Umlagefähigkeit der Terrorismus-Versicherung, die erst 2002 im deutschen Versicherungsmarkt eingeführt wurde, war umstritten. Die Frage der Umlagefähigkeit betraf aber wegen der Markt-Usancen regelmäßig nicht das Segment der Wohnimmobilien, sondern vielmehr Gewerbeimmobilien mit einer Gebäudeversicherungssumme von > € 25 Mio.  Dieser Sachverhalt konnte zwischenzeitlich gerichtlich geklärt werden. Sind im Mietvertrag die Kosten von Sachversicherungen als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet, können die Kosten einer Terror-Versicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für ein gewerbliches Mietobjekt abschließt, weil die Feuerversicherung Terrorgefahren nicht mehr umfasst, auf den Mieter umgelegt werden – auch wenn es sich um kein besonders gefährdetes Objekt handelt7.

Es kann als bekannt vorausgesetzt werden, dass die Versicherungssumme des Gebäudes dem Versicherungswert zu entsprechen hat. Dieser bemisst sich nach den aktuellen Wiederherstellungskosten des Objektes gleicher Art und Güte an gleicher Stelle, zum Zeitpunkt des Schadeneintritts. Die jährliche Anpassung der Versicherungssumme wird i.d.R. durch die Vereinbarung einer Wertzuschlagsklausel bewältigt. Hierbei handelt es sich um eine prozentuale Anpassung auf statistischer Basis, die den Einzelfall einer individuellen Immobilie nicht widerspiegeln muss. Im Verlauf des Versicherungsjahres kann sich aber die Versicherungssumme auch durch Um- oder Erweiterungsarbeiten erhöhen. Wird die Versicherungssumme

in der Folge nicht angepasst, besteht Unterversicherung. Die Entschädigungsleistung wird dann im Verhältnis Versicherungssumme zu Versicherungswert gekürzt. Eine solche Kürzung ist für jeden Investor inakzeptabel. Die Anpassung der Versicherungssumme im Verlauf des Versicherungsjahres kann mit Hilfe einer Vorsorgeregelung bewältigt werden. Sie bewirkt, dass dem VN zusätzlich zur deklarierten und berechneten Versicherungssumme eine Vorsorgeversicherungssumme (prämienfrei) zur Verfügung gestellt wird. Über die Höhe der prämienfreien Vorsorgeversicherungssumme entscheidet das Verhandlungsgeschick des Versicherungsmaklers. Bei nächster Fälligkeit muss dann die Versicherungssumme angepasst werden.

Zusätzlich zur Vorsorgeversicherung sollte der VN durch die Vereinbarung eines Unterversicherungsverzichts geschützt werden.  

Im Schadenfall: Auf die Folgen eines Mitverschuldens der VN im Schadenfall haben wir bereits hingewiesen.

Grundsätzlich schadet nur das Fehlverhalten des Versicherungsnehmers selbst: Bei Objektgesellschaften, die als juristische Personen ausgestaltet sind, betrifft das die Geschäftsführer. Es wird jedoch eher selten sein, dass Geschäftsführer einen Versicherungsfall grob fahrlässig oder vorsätzlich verschulden.

Der Versicherungsnehmer muss sich allerdings auch das Verhalten von Dritten zurechnen lassen, wenn sie ihn im Verhältnis zum Versicherer repräsentieren. Denn billigerweise (§ 242 BGB) kann es dem VN nicht freistehen, die Risikolage des Versicherers dadurch zu verschlechtern, dass er die Sache in die Hände von Dritten gibt und der Versicherer so für einen Schaden eintreten muss, der durch das Fehlverhalten dieses Dritten entsteht.

Nach der Rechtsprechung des BGH8  ist Repräsentant, wer im Geschäftsbereich des versicherten Risikos aufgrund eines Vertretungs- oder ähnlichen Verhältnisses an die Stelle des VN getreten ist. Insbesondere bei großen Immobilienportfolien wird der gesamte Ankauf- und Verwaltungsprozess von der einzelnen Objektgesellschaft auf Dritte übertragen. Je nach Verfügungsbefugnis und Verantwortlichkeit können dann Property- oder Asset-Manager oder sogar Mieter oder Handwerker als Repräsentanten des VN in Betracht kommen. Ob die Voraussetzungen für eine Repräsentantenstellung letztendlich tatsächlich vorliegen, wäre im Einzelfall zu prüfen; im „worst case“ vor Gericht.

Repräsentantenklausel: Da vielen Investoren nicht klar ist, welche Konsequenzen die Übertragung von Aufgaben und Pflichten im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung der Immobilie haben können, sollte dieses Problem durch entsprechende Vereinbarungen im Versicherungsvertrag umgangen werden. Hierzu dient in erster Linie die Repräsentantenklausel. Hierin wird definiert, dass ausschließlich die Organe der VN, z.B. der Geschäftsführer einer GmbH oder der Vorstand einer AG, als Repräsentanten der (juristischen Personen) VN gelten. Nur deren Handlung/Unterlassung  muss sich die VN zurechnen lassen.
 
Zusätzlich sollte eine Zurechnungsklausel vereinbart werden. Hier wird definiert, dass der VN nicht verantwortlich ist für Verstöße von Mietern, Verwaltern oder sonstigen Dritten gegen gesetzliche oder vertragliche Obliegenheiten.

Fehlen solche Klauseln, so ist zu befürchten, dass der Versicherungsschutz im Schadenfall entfällt oder nur eingeschränkt zur Verfügung steht.

Pachtbetriebe: Erstaunlich ist, dass insbesondere im Bereich von Hotelbetrieben und Altenheimen die Verpflichtung zur Eindeckung der Gebäudeversicherung von der Objektgesellschaft als Verpächter auf den Pächter übertragen wird. In solchen Fällen handelt es sich um einen Fall von Fremdversicherung i.S. von § 43 VVG. Hauptargument für eine solche Konstellation ist regelmäßig die Höhe der Versicherungskosten, die der Pächter über die Umlage nicht bereit ist zu tragen.

Eine solche pachtvertragliche Regelung blendet die Risiken aus und schadet den Verpächtern/Investoren. In derartigen Vertragskonstellationen ist die Objektgesellschaft nicht Vertragspartner des Versicherungsunternehmens. Damit stehen ihr grundsätzlich auch keine Mitspracherechte und Einwirkungsmöglichkeiten bei der individuellen Ausgestaltung des Versicherungsschutzes zu. Um Versicherungsprämien zu senken sind z.B. die Selbstbehalte der Pächter wesentlich höher als die von Investoren. Der Einwand, es handele sich hierbei um große Hotel- oder Betreiberketten, die in der Lage wären ausreichenden und angemessenen Versicherungsschutz zu erlangen, ist aus Sicht der Verfasser eine Schutzbehauptung. Richtig ist vielmehr, dass sich die Objektgesellschaft etwaige Obliegenheitsverstöße der Betreibergesellschaft zurechnen lassen muss, was unter Umständen zu einem völligen Anspruchsverlust führen kann. Außerdem wäre in einem möglichen Deckungsprozess nicht die Objektgesellschaft, sondern die Betreibergesellschaft aktiv legitimiert.
Aufgrund von § 45 VVG kann der Versicherer mit befreiender Wirkung an den Versicherungsnehmer leisten. Somit erwächst der Objektgesellschaft die Gefahr, dass der ausgekehrte Betrag nicht zur Wiederherstellung/Reparatur der versicherten Sache genutzt wird.

Völlig außer Acht gelassen wird außerdem das Vorzugsrecht des Versicherungsnehmers/Pächters nach § 46 S. 2. VVG. Dieses greift nicht nur im Insolvenzfall. Falls also der (Gebäude-)Versicherer die Versicherungsleistung nicht direkt an die mitversicherte Objektgesellschaft, sondern an ihre Vertragspartner, die Betreibergesellschaft auskehrt, dann könnte sich diese wegen Forderungen gegen die Objektgesellschaft aus dem Versicherungsanspruch vorab im Wege der Verrechnung befriedigen. Das birgt gerade bei Pachtverträgen  hohe Brisanz, da sich beispielsweise aus §§ 581 II, 536 a I BGB ein verschuldensunabhängiger Schadenersatzanspruch des Pächters gegen den Verpächter wegen eines bei Vertragsschluss vorhandenen Mangels ergeben kann9.

Wenn im Rahmen von Miet/Pachtverhandlungen die Konstellation der Fremdversicherung nicht beseitigt werden kann, dann bleibt aus Investorensicht nur die Möglichkeit, das Ausfallrisiko zu begrenzen oder zu beseitigen.

Hierzu dient eine Konditionen- und/oder Summendifferenzdeckung bzw. eine Subsidiärdeckung. Diese kann die Objektgesellschaft für eigene Rechnung abschließen. Vorleistungspflichtig bleibt die Deckung des Pächters. Erst wenn keine oder nur eine unzureichende Entschädigungsleistung aus dessen Vertrag erzielt werden, greift der Versicherungsvertrag des Verpächters. Da es sich bei dieser Form des Risikos um eine Ausfalldeckung handelt, ist die Prämie niedriger als bei einer Volldeckung. Für den Fall der Fälle ist das eine gute Investition.

Fazit
Die oben beschriebenen Problemstellungen zeigen, dass eine professionelle Betreuung und Gestaltung des Versicherungsschutzes ein MUSS sind. Erkennbar ist, dass Immobilientransaktionen im institutionellen Marktsegment regelmäßig von Versicherungsmaklern als „Sachwalter“ der Versicherungsnehmer begleitet werden. Häufig sind sie Mitglieder des Verband Deutscher Versicherungsmakler e.V. (VDVM) und haben sich auf das Geschäftsfeld „Real Estate“ spezialisiert. Sie erbringen nicht nur beim Abschluss der Versicherungsverträge sondern auch bei der Schadenbearbeitung umfangreiche Beratungsleistungen. Neben den Erträgen aus der Bewirtschaftung der Immobilie ist die Betreuung durch einen VDVM-Makler ebenso eine gute und sinnvolle Investition.


1 LG Bonn, Urt. v. 18.05.2010, Az.: 10 O 372/09: frostbedingter Rohrbruch wegen Nichtentleerung der Leitung, Leistungskürzung 50%;
OLG Hamm, Urt. v. 27.04.2012, Az.: 20 U 144/11: frostbedingter Rohrbruch wegen Nichtentleerung der Leitung, grob fahrlässige Herbeiführung des Versicherungsfalles, Leistungskürzung um 100%
2 BGH, Urt. v. 22.06.2011, Az.: IV ZR 225/10: Verkehrsunfall im Zustand alkoholbedingter absoluter Fahruntauglichkeit, Leistungskürzung Vollkaskoversicherung um 100% gem. § 81 II VVG;
BGH, Urt. v. 11.01.2012, Az.: IV ZR 251/10: Verkehrsunfall im Zustand alkoholbedingter absoluter Fahruntauglichkeit, Obliegenheitsverletzung nach AKB, Leistungskürzung um 100% gem. § 28 II VVG n.F.
3 BGH, Urt. v. 12.10.2011, Az: IV ZR 199/10
4 siehe auch „Stellungnahme des Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V. zum Referentenentwurf eines Gesetzes zur Reform des Versicherungsvertragsrechts vom 13. März 2006“, S. 84
5 BGHZ 111, 295, 298 = VersR 90, 1115; Prölss/Martin Vers.vertG, 28. Auflage, S. 675
6 siehe auch Prölss/Martin Versicherungsvertragsgesetz, 28. Aufl., S. 677, Rd 9
7 OLG Stuttgart, Urt. v. 15.2.2007, Az. 13 U 145/06
8 BGH NJW 1993, 1862; 1989, 1861 und 2474
9 OLG München, ZMR 1996, 322