05. April 07

Urteil im Mietrecht – Umlagefähigkeit der Terrorversicherung

Sind im Mietvertrag die Kosten von Sachversicherungen als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet, können die Kosten einer Terrorversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für ein gewerbliches Mietobjekt abschließt, weil die Feuerversicherung Terrorgefahren nicht mehr umfasst, auf den Mieter umgelegt werden – auch wenn es sich um kein besonders gefährdetes Objekt handelt.

OLG Stuttgart, Az. 13 U 145/06

Der Fall

Im Rahmen einer bestehenden Feuerversicherung wurde für ein Mietobjekt keine Absicherung des Terrorrisikos mehr gewährt. Der Vermieter schloss daraufhin eine separate Terrorversicherung ab und legte deren Kosten auf die Mieter um. Hiergegen wandte sich ein Mieter, der die Umlage der Kosten wegen der abschließenden vertraglichen Aufzählung der Betriebskosten und wegen Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot zurückwies. Der Vermieter klagte auf Zahlung der anteiligen Prämie.

Die Folgen

Das OLG gab dem Vermieter Recht. Nach dem Mietvertrag musste der Mieter alle Nebenkosten aus dem Betrieb und der Bewirtschaftung des Gebäudes tragen. Gemäß einer Anlage zum Vertrag umfasste dies auch die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Diese sind nach herrschender Rechtsprechung des BGH auch dann umlagefähig, wenn sie erst während des bestehenden Mietverhältnisses abgeschlossen werden - sofern der Mietvertrag die Umlage neu entstehender Betriebskosten erlaubt. Die Richter ordneten die Terrorversicherung als Sachversicherung in diesem Sinne ein, da durch sie in erster Linie die Gebäudesubstanz versichert werde. Der Erforderlichkeit der Terrorversicherung stehe zudem nicht entgegen, dass es sich um kein besonders gefährdetes Objekt handele und das Risiko gering sei, denn diesem Aspekt trage die Höhe der Versicherungsprämie Rechnung.

Was ist zu tun?

Die Terrorversicherung hat nach den Terroranschlägen der jüngeren Zeit an Bedeutung gewonnen. Bedingt durch die Niedrigzinsphase wurden zunehmend Verbriefungen von Immobilienkrediten vorgenommen, bei denen die Rating-Agenturen einen weitgehenden Deckungsschutz verlangten. Für den Vermieter kann der Abschluss einer separaten Terrorversicherung kostspielig sein, da die Prämien regelmäßig hoch sind. Die vorliegende Entscheidung gibt eine gewisse Zuversicht, diese Kosten umlegen zu können. Ob allerdings die Terrorversicherung auch bei geringerer Gefährdung des Gebäudes erforderlich ist, mag man infrage stellen. Jedenfalls bei Wohnimmobilien dürfte bis zu einer höchstrichterlichen Klärung Zurückhaltung geboten sein. (ba)

Quelle: Rechtsanwalt Dr. Holger Langer, LL.M. (London), CMS Hasche Sigle in Hamburg, Immobilien Zeitung Nr. 13 vom 05.04.2007, Seite 10

Siehe auch:
TERRORISMUSVERSICHERUNG: Wer trägt die Kosten?
Immobilien Zeitung Nr. 11 vom 19.05.2005