26. Mai 06

Auch Terrorrisiken fließen ins Rating ein

Immobilien Zeitung Nr. 12 vom 26.05.2006 Seite 15
Rubrik: Steuern, Recht & Service Versicherung

Auch Terrorrisiken fließen ins Rating ein

Die zunehmende Zahl von Verbriefungen von Immobilienkrediten führt zu einer Neubewertung des Terrorismusrisikos. Im Rahmen des Immobilien-Rating erhöhen sich die Anforderungen an den Versicherungsschutz der Gebäude. Über die Auswirkungen auf Investoren, Versicherer und finanzierende Banken berichten Bernd Frischleder, Jürgen Decker und Dmitrij Harder.
In den steigenden Preisen für Wohnungsund Einzelhandelspakete schlägt sich das große Interesse ausländischer Investoren am deutschen Immobilienmarkt bereits nieder Rund die Hälfte der knapp 30 Mrd. EUR, die 2005 in deutschen Immobilien-Neuanlagen investiert wurden, geht auf internationale Anleger zurück. In dieser Boom-Phase steht nun nochmals die Gesamtstruktur der Gebäudeversicherung zur Diskussion. Eine Neubewertung wird insbesondere auch durch veränderte Finanzierungsinstrumente erforderlich. Bedingt durch die Niedrigzinsphase werden in jüngerer Zeit vermehrt Verbriefungen von Immobilienkrediten vorgenommen. Im Rahmen dieser so genannten CMBS-Transaktionen (CMBS = commercial mortgage backed securities) fließt in die Bewertung der Rating-Agenturen u.a. auch die Ausgestaltung des Versicherungsschutzes ein. Je umfangreicher der Deckungsschutz, umso besser ist der Kredit geschützt.

Der Deckungsinhalt umfasst dabei neben den Grundgefahren Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel mindestens eine erweitere Elementarschadendeckung, regelmäßig sogar eine Allgefahren-Versicherung für Gebäude und Mietverlust. Unabhängig von der ursprünglichen Herstellungszeit werden Haftzeiten von mindestens 36 Monaten vorgeschrieben. Längere Haftzeiten werden verlangt, wenn die Objektgröße dies erfordert. Damit ist der Anforderungskatalog nicht erschöpft. Zusätzlich wird die Höhe der Selbstbehalte (max. 10.000 EUR unabhängig von der versicherten Gefahr) eingeschränkt, und die finanzierende Bank wird als "First Loss Payee" = Empfänger der Entschädigungsleistung angegeben. Häufig wird dabei nicht einmal ein Schwellenwert für Entschädigungsleistungen vereinbart. In solchen Fällen muss eine zerbrochene Scheibe für 150 EUR über die finanzierende Bank abgewickelt werden. Die Verwalter und Handwerker werden ihre Freude an einem solchen Prozedere haben, von den Verwaltungskosten ganz zu schweigen.

Geforderter Versicherungsschutz

Weitere Anforderungen an den Versicherungsschutz können sein:

  • Vorsorgeversicherung von mind. 20%;
  • völliger Verzicht auf die Einrede der Unterversicherung (stellt dann kein Problem dar, wenn im Rahmen der Due Diligence eine professionelle Bewertung der Herstellungskosten vorgenommen wurde);
  • Klausel für behördliche Wiederherstellungsbeschränkung mit und ohne Restwerte, einschließlich der Änderung von Nutzungsbeschränkungen als Folge von Änderungen des lokalen Baurechts;
  • soweit eine Wiederherstellung am selben Ort nicht möglich ist, die Wiederherstellung an anderer Stelle ohne Abzug "neu für alt" (teilweise ohne Einschränkung des geografischen Geltungsbereichs);
  • Einschluss von Aufräumungs- und Abbruchkosten sowie sonstiger Kosten mit einer Versicherungssumme auf erstes Risiko von mindestens 20% der Gebäudesumme;
  • Erhöhung der Entschädigungsgrenzen für Elementargefahren, insbesondere Überschwemmung und Erdbeben nach Maßgabe der Bank.

Neben den vorgegebenen Deckungsinhalten darf das Rating des jeweiligen Versicherers nicht niedriger als zwei Ratingstufen unter den am höchsten gerateten im Rahmen der Finanzierung ausstehenden Wertpapieren liegen - je nach Refinanzierung in der Regel ein Langfrist-Rating von mindestens "A" (Fitch), "A2" (Moodys) und "A" (S&P). Einige Banken verlangen sogar ein Rating von mindestens "A+" gemäß S&P. Damit fallen einige Versicherer bereits durch den Rost.

Hat sich der Versicherungsnehmer vor der Refinanzierung für einen "schlanken" Versicherungsschutz entschieden, dann führen die von der Bank vorgeschriebenen Deckungserweiterungen zu Mehrprämien. Bei gewerblichen Mietern werden diese Mehrprämien regelmäßig umlagefähig sein.

Nachdem mit Wirkung zum 1. Januar 2004 die für Wohnimmobilien maßgebliche Betriebskostenumlage gem. Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) durch die neue Betriebskostenverordnung (BetrKV) ersetzt wurde, sind nunmehr ausdrücklich auch die Kosten der (erweiterten) Elementarschadenversicherung umlagefähig.

Im Rahmen von CMBS-Transaktionen wird die Frage nach der Umlagefähigkeit der Versicherungsprämien von untergeordneter Bedeutung sein, solange der Deckungsumfang dem Anforderungsprofil entspricht.

Die Änderung bzw. Ergänzung des Versicherungsvertrages durch ein "Mortgagee Endorsement", wie von amerikanischen oder britischen Banken gefordert, kann zum Streitpunkt zwischen finanzierender Bank, Investor und Versicherer führen. Dem Hypothekengläubiger stehen nach deutschem Recht die Schutzmechanismen der §§ 99 ff. VVG (Versicherungsvertragsgesetz) zur Verfügung, soweit er seine Rechte z.B. mit einem Sicherungsschein beim Versicherer angemeldet hat. Angloamerikanische Banken verlangen dagegen weitreichende Mortgage Endorsements, welche die Rechte der Banken - insbesondere im Schadenfall - schützen sollen. So findet sich bspw. im Anforderungsprofil der GMAC Commercial Bank Europe plc. die Klausel: "each policy shall contain: a standard mortgage clause whereby the insurance shall not be vitiated or avoided as against the Agent in the event or as a result of any mis-representation, act or neglect or failure to make disclosure on the part of the Borrower, tenant or other insured party, or any circumstances beyond the control of the Borrower, tenant or other insured part." Hier besteht dringender Aufklärungsbedarf der die Transaktion beratenden Anwälte, weil sich deutsche Versicherer regelmäßig nicht in der Lage sehen, solche Mortgage Endorsements zu vereinbaren, insbesondere wenn Obliegenheitsverletzungen der Versicherungsnehmer nicht gegenüber der finanzierenden Bank greifen sollen.

Von besonderem Interesse dürfte bei solchen Transaktionen sein, dass ohne Ausnahme Deckungsschutz für Terrorismus bis zur vollen Höhe der Versicherungssumme für Gebäude und Mietverlust gefordert wird. Die veränderte Haltung von Banken zur Terrorversicherung erstaunt. Waren einige deutsche Kreditinstitute (aus Kostengründen) bisher nicht bereit, bankeigene Immobilien gegen Terror zu versichern, so wird dies nun zur Sicherung des Rating bei CMBS-Transaktionen vom Kunden gefordert.

Da die Versicherungssumme einiger bankeigener Objekte die 200-Mio.-EUR-Schwelle bei weitem übersteigen wird, scheint diese Haltung bemerkenswert. Sollte es zu einem Schadenfall mit terroristischem Hintergrund ohne entsprechenden Versicherungsschutz kommen, dann stellt sich die Frage, ob in ausreichender Höhe Deckungsschutz über die D&O-Versicherung ("Directors' and Officers' Liabilitiy Insurance") besteht, selbst wenn der Aufsichtsrat des Kreditinstitutes dem Verzicht auf die Eindeckung von Terrorschäden für bankeigene Immobilien zugestimmt haben sollte.

Bewertungsverfahren zeigt Risiko

Einen Lösungsansatz für Investoren und Banker stellt ein neues Bewertungsverfahren zur Analyse von Terrorgefahren dar. Es hilft, Terrorgefahren und daraus resultierende Sachverlust- und Mietverlust- sowie Betriebsunterbrechungsschäden der Höhe nach adäquat zu valuieren. Damit wird der Investor oder auch die finanzierende Bank bei der Entscheidungsfindung unterstützt, Terrordeckungen mit sachgerechten Entschädigungssummen und wettbewerbsfähigen Prämien einzukaufen. Dieses unter dem Begriff "Security and Terrorism Assessment Program" (Satap) firmierende Bewertungsinstrument lässt sich in folgende Prozesse unterteilen:

  • Für eine Satap-Studie wird ein Team von unabhängigen Experten gebildet (z.B. Sicherheitsingenieuren, Terrorexperten). Diese Experten analysieren ein Objekt, indem konkrete politische Gefahren bzw. Terrorgefahren im Hinblick auf dieses Objekt bewertet werden, und zwar in Relation zu den Werten der gefährdeten "Assets".
  • Bestehende Sicherheitsmaßnahmen zum Schutz des konkreten Objektes fließen dabei ebenso in die Gesamtanalyse ein wie mögliche, aber noch nicht existente Sicherheitsvorkehrungen.
  • Am Ende einer Gesamtanalyse werden mit den genannten Kriterien zwei Szenarien erstellt: Es werden ein Wert für einen so genannten Probable Foreseeable Terrorism Loss (PFTL) sowie ein Wert für einen so genannten Maximum Foreseeable Terrorism Loss (MFTL) ermittelt. Diese Werte dienen z.B. als Richtschnur für den Einkauf von Terrorversicherungen.
  • Für die gesammelten Daten wird dann ein Rating des jeweiligen Objektes festgestellt, das dem Kunden die Möglichkeit einräumt, seine "Assets" in verschiedenen geografischen Lagen zu vergleichen. Im Hinblick auf die Risikostreuung eines Immobilienportfolios ist das eine sicherlich nicht unerhebliche Betrachtung.

Das Verfahren bietet den Eigentümern von Großimmobilien folgenden Nutzen:

  • Es zeigt zum einen Verbesserungsmöglichkeiten zum Schutz gegen Terrorgefahren auf (Stichwort "Risk Management").
  • Es hilft weiterhin in Gesprächen mit Rating-Agenturen und Banken, damit von dieser Seite keine unsachgerechten Forderungen über die Höhe der einzukaufenden Terrorversicherungen gestellt werden.
  • Es hilft zudem bei Verhandlungen mit Terrorversicherern sowohl auf nationalen als auch auf internationalen Märkten. Der Kunde demonstriert, dass "sein" Objekt einer sorgfältigen Analyse im Hinblick auf Terrorgefahren unterzogen wurde und gegebenenfalls zusätzliche Sicherungsmaßnahmen getroffen wurden. Wie Markterfahrungen zeigen, ist dies im Vergleich zu anderen Käufern von Versicherungsschutz ein Vorteil, um günstigere Versicherungsprämien auszuhandeln.
  • Die Nutzung des Verfahrens dokumentiert zudem die Bereitschaft eines Unternehmens, sich seiner unternehmerischen Verantwortung gegenüber seinen Kapitalgebern, Anteilseignern etc. zu stellen (Stichwort "Corporate Governance"). Dies wiederum schafft eine weitere Sicherheit vor einer D&O-Haftung wegen angeblich unzureichenden Versicherungsschutzes (wobei dieses Risiko des unzureichenden Versicherungsschutzes in vielen D&O-Policen schon nicht mehr versichert wird).

Zusammenfassend kann man festhalten, dass es nicht zuletzt durch den Immobilienboom zu einer weiteren Professionalisierung und Spezialisierung auf dem deutschen Versicherungsmarkt kommen wird. Der teilweise zu beobachtende Prämienverfall deutet zwar in eine andere Richtung, da Versicherungsprodukte aber immer noch in hohem Maße erklärungsbedürftig sind, wird sich auch über die Beratungsleistung zur Terrorversicherung die Spreu vom Weizen bei Versicherern und Maklern trennen. (tp)
 
Die Autoren:
Bernd H. Frischleder, Dipl.Kfm., Frischleder Versicherungsmakler GmbH (www.frischleder.de), sowie Jürgen Decker, Fachanwalt für Versicherungsrecht, und Dmitrij Harder, Dipl.-Wirtschaftsing., von der Komposit Risikoberatungs- und Versicherungsvermittlungs GmbH (www.kompositglobal.com). Satap ist ein eingetragenes Warenzeichen der Firma Komposit.