08. April 13

Kein konkludenter Regressverzicht zu Gunsten des Vermieters

Bisheriger Sachverhalt und Rechtsprechung

Führt der Mieter einerseits durch einfache Fahrlässigkeit einen Brandschaden am gemieteten Objekt herbei, während er andererseits über den Mietzins anteilig an den Kosten der Gebäudesachversicherung beteiligt wird, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) der zwischen Vermieter und Gebäudesachversicherer abgeschlossene Versicherungsvertrag dahin gehend ergänzend auszulegen, dass der Versicherer auf einen Regress gegen den Mieter verzichtet (BGH Urteile vom 14.02.2001, Az. VIII ZR 292/98 und vom 03.11.2004, Az. VIII ZR 28/04 sowie Senatsbeschluss vom 12.12.2001, Az. XII ZR 153/99).

Diese Rechtsprechung beruht darauf, dass dem Vermieter - für den Versicherer erkennbar - daran gelegen ist, den Mieter in den Schutz des Gebäudeversicherungsvertrags einzubeziehen. Der Vermieter hat ein Interesse daran, dass der Mieter, auf den er in der Regel die Kosten der Versicherung abwälzt, in seiner Erwartung, er sei bei fahrlässiger Schadenverursachung durch die Versicherung geschützt, nicht enttäuscht wird. Auch liegt es nicht im wirtschaftlichen Interesse des Vermieters, wenn das Vermögen seines Mieters mit Regressforderungen belastet wird, weil sich diese Belastungen auf die Mietzahlungen auswirken können.

Neuer Sachverhalt und Rechtsprechung

Der Mieter eines Fitnessstudios war gemäß Mietvertrag verpflichtet, seine Betriebseinrichtung auf eigene Kosten u.a. gegen Feuer zu versichern. Zu diesem Zweck schloss er eine Geschäftsversicherung ab, die auch die im Mietvertrag genannten Sachen abdeckte. Bei Sanierungsarbeiten brach im Gebäude ein Feuer aus, weil Handwerker des Vermieters Sicherheitsvorkehrungen außer Acht ließen. Der Brand beschädigte auch die Betriebseinrichtung des Mieters. Den Schaden übernahm sein Geschäftsversicherer, welcher nun seinerseits beim Vermieter Regress nehmen wollte. Dagegen wehrte sich der verklagte Vermieter und machte in Anlehnung an die oben beschriebene Rechtsprechung einen stillschweigenden Regressverzicht zu seinen Gunsten geltend.

Mit Urteil vom 12.12.2012, Az. XII ZR 6/12 lehnte der BGH einen Regressverzicht ab und verurteilte den Vermieter antragsgemäß zur Erstattung der vom Versicherer geleisteten Zahlungen. Aus der Verpflichtung des Mieters zum Abschluss bestimmter Sachversicherungen könne nicht auf einen stillschweigenden Regressverzicht zu Gunsten des Vermieters geschlossen werden. Im Gegensatz zur Rechtsprechung zu den o.g. bisherigen Sachverhalten sei hier die Interessenslage eine andere. Der Vermieter sei an den Kosten der Geschäftsversicherung nicht beteiligt. Diese trage vielmehr allein der Mieter. Auch diene die Betriebsversicherung nur der eigenen wirtschaftlichen Absicherung des Mieters. Das Interesse des Vermieters beschränke sich darauf, das Risiko zu mindern, dass der Mieter bei einem Verlust seiner Einrichtung insolvent werden könne.

Die praktischen Konsequenzen für Vermieter

1.    Ausreichenden Deckungsschutz vorhalten
Die Entscheidung zeigt, dass der Vermieter nicht nur für eigene Fahrlässigkeit haftet, sondern auch das Fehlverhalten der von ihm beauftragten Handwerker zu vertreten hat, sofern sie als seine Erfüllungsgehilfen bei der Unterhaltung der Immobilie tätig werden. Die Vermieter sollten daher unbedingt selbst für eine ausreichende eigene Haftpflichtdeckung sorgen.

2.    Haftung begrenzen
Das Urteil macht außerdem deutlich, dass Vermieter - anders als Mieter - nicht in den Schutzbereich von Sachversicherungen des Vertragspartners einbezogen werden. Sie können sich also nicht auf einen stillschweigenden Regressverzicht verlassen. Um ihre Haftung gegenüber Mietern (und deren Versicherern) bereits von vorne herein einzuschränken, sollten Vermieter daher entsprechende Klauseln in ihre Mietverträge aufnehmen. Jedenfalls für leichte Fahrlässigkeit sind solche Haftungsbeschränkungen auch in Formularverträgen zulässig, sofern die üblichen Ausnahmen vorgesehen werden (u. a. Verletzung von Leib oder Leben oder wesentlichen Vertragspflichten). Eine solche Haftungsbeschränkung schont die Schadenquote des Vermieters und hält seine Versicherungskosten stabil.

3.    Regressmöglichkeiten wahren
Hat der Haftpflichtversicherer des Vermieters den Schaden übernommen, wird er den Handwerksbetrieb bzw. dessen Betriebshaftpflichtversicherer in Regress nehmen. Leistungsstörungen im Verhältnis des Handwerkers zu seinem Betriebshaftpflichtversicherer können den Regress allerdings ins Leere laufen lassen. Denkbar wären hierbei nicht gezahlte Versicherungsprämien, vorvertragliche Anzeigepflichtverletzungen, Obliegenheitsverletzungen während der Vertragslaufzeit etc. Nicht alle diese möglichen Komponenten lassen sich vom Vermieter bereits bei Beauftragung des Handwerksbetriebes überprüfen, aber zumindest die Vorlage einer aktuellen Deckungsbestätigung und im Schadenfall eine unmittelbare Korrespondenz mit dem Haftpflichtversicherer können das Risiko reduzieren und dem Vermieter die Option auf eine Entlastung seiner Schadenquote wahren.